finanzierung

Wichtig ist es zunächst zu betonen, dass die hier angegebenen Zahlen grobe, aufgerundete Werte sind, die sich „im Fluss“ befinden.

Wir rechnen damit, dass die Realisierung des Wohn- und Projekthauses konvisionär rund 4,5 Millionen Euro kosten wird. Diese Kosten umfassen den Kauf, den Umbau sowie die Sanierung der anderthalb Mehrfamilienhäuser samt Grundstück sowie weitere Baunebenkosten. Als Berechnungsgrundlage dienten die Verkaufsabsichtserklärung der Stadt Heidelberg, die Angaben von Architekten sowie die städtische Modellrechnung zur Sanierung. Sowohl in der Phase des Baus und der Sanierung als auch bei der Refinanzierung planen wir finanzielle Spielräume für Verzögerungen und Hindernisse ein.

 

Bausteine der Finanzierung

Die Finanzierung des Projekts setzt sich aus drei wesentlichen Bausteinen zusammen: Grafik-Bausteine-Finanzierung_DK 1Mio

  1. Direktkredite von konvisionär-Mitgliedern und externen Unterstützer_innen des Projekts,

  2. Kredite von Banken sowie

  3. Fördermittel und Zuschüsse.

Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt direkt geliehen werden – ohne den Umweg über eine Bank. Unser Ziel ist es, 1 Million Euro an Direktkrediten zu sammeln. Direktkreditgeber_in kann jede Person sein, die unser Wohnprojekt unterstützenswert findet und konvisionär Geld leihen möchte. Direktkredite verschaffen uns eine solide Ausgangsposition in den Verhandlungen mit Banken, die den größten Finanzierungsanteil mit rund 3.300.000 Euro ausmachen. Erste Gespräche mit Banken haben gezeigt, dass diese an der Finanzierung unseres Projekts interessiert sind. Die derzeit günstigen Zinsen kommen unserem Vorhaben außerdem entgegen. Zudem rechnen wir damit, dass wir aus Förderprogrammen der Bundesregierung, der Kreditanstalt für Wiederaufbau und anderen Zuschussgeber/innen rund 200.000 Euro an Förderkrediten erhalten.

 

Deckung der Kosten

Wohnungszuschnitt

Aktueller Grundriss eines halben konvisionär-Hauses

Den Ausgaben für Tilgung der Kredite, Zinszahlung, Verwaltungskosten sowie Bildung von Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfällen stehen die Einnahmen aus der Vermietung der Mehrfamilienhäuser gegenüber.

Nach Abschluss der Umbau und Sanierungsarbeiten stehen rund 2.700 m² Wohnfläche zur Verfügung. Wir kalkulieren durch Mieteinnahmen jährlich zirka 260.000 Euro umzusetzen.

 

RisikoabschätzungSimon

Im Leben ist nichts ohne Risiko. Deshalb planen wir sorgfältig und
sichern uns ab.

  • Mietausfälle:

Mieteinnahmen bilden die Finanzierungsgrundlage des Projekts. Die konvisionär-GmbH schließt mit allen Bewohner_innen des Hausprojekts rechtskräftige Mietverträge ab. Derzeit (Stand: Sept. 2015) füllt der Bedarf der konvisionär-Mitglieder rund 85% der Wohnungen aus. Für die restlichen Wohnungen gibt es zahlreiche Bewerber_innen sowie eine Warteliste mit vielen weiteren Interessierten. Dennoch wurden Mietausfälle in einer Höhe von 3% einkalkuliert.

  • Steigende Zinsen:

Wir rechnen damit, dass die Zinsen zukünftig deutlich höher sein werden als heute. Deshalb streben wir eine langfristige Zinsbindung an. In dieser Zeit können wir die Kreditsumme durch Tilgung bereits erheblich reduzieren. Zusätzlich werden Teile nicht benötigter Rücklagen für Sondertilgungen eingesetzt. Dadurch benötigen wir nur geringere Folgekredite, für die dann möglicherweise höhere Zinsen gezahlt werden müssen.

  • Baukosten und Gebäudeschäden:

Unerwartet erhöhte Baukosten sollen durch folgende Maßnahmen vermieden werden: Noch vor Vertragsabschluss wurden und werden Expertengutachten erstellt (z.B. Schadstoffe, Trittschall und Statik). Bereits während der Bauphase sichern wir das Risiko von Schäden am Gebäude durch verschiedene Versicherungen ab (insbesondere Bauleistungs- und Wohngebäudeversicherung). Wir nehmen eine genaue Kostenüberwachung vor und haben die Bereitschaft bei Kostenüberschreitungen in einem Gewerk auf kostengünstigere Implementierungen in anderen Gewerken auszuweichen. Wir arbeiten eng mit anderen Projekten auf den Konversionsflächen in Heidelberg zusammen und pflegen Erfahrungsaustausch mit ähnlichen Projekten in gleichartigen Gebäuden, z.B. in Gießen. Dem Risiko unerwarteter Gebäudeschäden begegnen wir durch hohe Rücklagen für Instandhaltung.